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Esperienza con Crowdestate: +11,75% all’anno dopo 14 mesi

Niccolò Pravettoni 0

Dopo 14 mesi di investimento su Crowdestate (una delle principali piattaforme di real estate crowdfunding attive in Europa), posso tirare le somme sulla mia esperienza con Crowdestate.

Crowdestate è una piattaforma di lending crowdfunding, permette di investire in specifiche operazioni immobiliari, tramite prestiti. In poche parole si prestano fondi a società immobiliari per permettergli di portare a termine i propri progetti immobiliari. In cambio del prestito viene riconosciuto un interesse all’investitore.

Esistono diverse piattaforme di questo tipo attive sia Italia che nel resto d’Europa. Ho deciso di utilizzare Crowdestate perchè nel 2017 era una delle pochissime già attive da qualche anno e con uno storico di progetti abbastanza affidabile (all’epoca avevano lanciato circa 50 progetti di cui una ventina conclusi con successo).

Il capitale da me investito è variato nel corso dell’anno, partendo da 1.500€ fino ad arrivare a circa 5.500€ a Novembre del 2018.

Risultati: La mia esperienza fino ad ora… in numeri


  • I risultati:
    • Ritorno effettivo annualizzato: 11.75%
    • Capitale investito: 5.500€ (di cui 4.100€ su progetti completati)
    • Profitto ad oggi: 436€
    • N° investimenti conclusi: 8
    • N° investimenti attivi: 19
    • Durata media investimento: 16 mesi
Risultati investimento Crowdestate
Risultati esperienza con Crowdestate dopo 14 mesi. Una parte di fondi è stata investita durante il periodo.

Non c’è solo l’interesse. Conta anche altro!


La piattaforma offre diverse tipologie di investimento. Dal puro sviluppo immobiliare (la classica costruzione e vendita di appartamenti) fino al finanziamento per società (per lo più localizzate nel Nord Europa). I rendimenti prospettati sono solitamente molto alti, oltre il 10%, con punte fino al 16% annuo. Ritorni impensabili per gli strumenti finanziari tradizionali.

Va però detto che per un investimento immobiliare, un ritorno del 10% non è per nulla alto. Considerato il rischio, il tempo necessario e le competenze da mettere in campo, i ritorni possono tranquillamente superare il 20/30%. Proprio per questo è possibile che un imprenditore “paghi” il 10-15% agli investitori per poter finanziare il proprio progetto.

E’ sempre importante valutare nel dettaglio ogni investimento. Dalla mia esperienza con Crowdestate ho potuto notare come i progetti immobiliari presentati sono molto differenti l’uno dall’altro, soprattutto per quanto riguarda il rischio. Ad esempio un progetto posizionato nel centro di una grande città è sicuramente più sicuro rispetto ad uno in un paesino di 10.000 abitanti. Così come una garanzia ipotecaria rappresenta la garanzia più sicura ma bisogna anche qui su quale immobile viene accesa (stessa differenza tra centro città e paesino di provincia).

Durante la mia esperienza con Crowdestate ho preferito concentrarmi sui progetti più solidi (a costo di perdere qualche punto di rendimento). Ho optato per quelli posizionati nelle principali città (Milano, Tallinn, Riga), lasciando perdere le zone periferiche.

 

Opportunità di investimento crowdestate
Il portafoglio è diversificato su più progetti. Il ritorno medio è maggiore del 10% anno.

Metterci la faccia!


Le piattaforme di crowdfunding immobiliare funzionano come vetrine. Danno l’opportunità alle società immobiliari di raccogliere fondi tramite investitori sparsi in tutto il mondo. Il rischio sta proprio nel progetto e soprattutto nella società in cui si decide di investire. Le cose fondamentali che solitamente valuto sono:

  • Track record: quanti e quali progetti hanno già completato. Più sono simili a quello proposto e meglio è.
  • Esperienza: da quanti anni sono sul mercato? Se hanno superato il periodo di crisi immobiliare 2008-2012 allora molto probabilmente si tratta di sviluppatori solidi che conoscono il settore.
  • Chi sono i titolari: devono metterci la faccia. Nel vero senso della parola. Se è possibile visitare il profilo Linkedin, visionare il loro CV e sapere dove lavorano allora molto probabilmente si tratta di persone serie che non hanno nulla da nascondere!

 

Diversificare si, ma neanche troppo!


Diversamente da quanto avviene per le piattaforme di P2P lending, dove più diversifico e meglio è, in questo caso preferisco l’approccio “Pochi ma buoni”. Se analizzo l’opportunità di investimento e i numeri sono solidi, gli sviluppatori in gamba e il ritorno adeguato al rischio allora vale la pena crederci.

Meglio quindi diversificare il portafoglio su 10 operazioni solide piuttosto che su 100 “a caso”. L’ultima regola che mi sono dato è quindi quella di investire fino al 10% del portafoglio totale per singola operazione!

Auto-invest: stavolta no, grazie!


L’auto-invest è un tool fondamentale nel P2P lending, poiché ogni giorno ci sono nuove entrate ed è importante essere rapidi nel reinvestire. Dalla mia esperienza con Crowdestate ho capito invece quanto sia importante studiare l’operazione prima di procedere con l’investimento. Per questo motivo non ho attivato l’Auto-invest. Preferisco decidere io il se e quanto!

Mercato secondario: ottima opportunità!


Su Crowdestate è possibile rivendere i propri investimenti prima della scadenza tramite il mercato secondario. L’ho provato diverse volte e sempre con grande soddisfazione. La strategia che utilizzo è quella di rivendere poco prima della scadenza (2 o 3 mesi prima) applicando anche un po’ di sconto. Ad esempio se l’operazione paga il 12% annuo, rivendo lasciando il 13% (sempre annualizzato) al nuovo acquirente e chiudendo io con un 11% (sempre base annua) di interesse.

Lo faccio perchè così sono sicuro dell’uscita dall’operazione. Senza rischiare possibili sorprese dell’ultimo che nel mercato immobiliare possono sempre succedere.

Giocare in casa o fuori casa?


Su Crowdestate sono presenti molte opportunità di investimento nel mercato del Baltico (Estonia, Lettonia e Lituania) e dal 2018 alcuni investimenti in Italia a Milano. Ho deciso di investire sia sull’Italia che sui paesi del Baltico poiché presentano diversi punti a favore. In particolare:

Fattori positivi nell’investire all’estero

  • L’economia della zona del baltico va molto forte, con crescite di oltre il 5% annuo. Anche l’inflazione cresce allo stesso ritmo e questo permette ritorni sugli investimenti ovviamente più alti.
  • Diversificare il rischio paese. Vivendo e lavorando in Italia è utile diversificare investendo anche in altri mercati.

Fattori negativi nell’investire all’estero

  • Mancanza di conoscenza del mercato. Mentre in Italia ho la possibilità di valutare nel dettaglio un investimento nel mercato estero devo fidarmi della piattaforma, avendo poca conoscenza del territorio.

Riassunto dell’esperienza di investimento ad oggi:

Dopo più di un anno di esperienza investendo su Crowdestate posso ritenermi molto soddisfatto. I ritorni sono ottimi e nessun progetto ad oggi ha avuto problemi. I pagamenti sono stati sempre regolari. I ritorni sono in linea con altre piattaforme dell’area Nord Europa ma molto più alti rispetto alle piattaforme nostrane e di paesi limitrofi.
Importante però fare sempre i compiti a casa e studiare bene le opportunità di investimento.

Se ti interessa iscriverti a Crowdestate puoi utilizzare questo link per avere un bonus del 0.5% sui fondi investiti durante i primi 60 giorni.

 

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